Faire converger le Centre-Ville et le Quartier de la Gare avec les quartiers Ouest afin de créer un quartier d’affaires, notamment grâce à la convergence des moyens de transport: tramway, bus, TGV, Avion (moins de 10min d’Entzheim en TER), voiture.
L’atelier qui travaille depuis plusieurs semaines sur les thématiques de l’urbanisme a défini le réaménagement du secteur de la gare basse comme l’une des priorités du prochain mandat. A partir des objectifs fixés au cours des échanges s’est construit le projet « STRASBOURG CONVERGENCES » un projet tourné vers l’emploi, l’attractivité et le rayonnement de Strasbourg mais également Porte sur les quartiers ouest.
C’est un projet ambitieux d’attractivité et de reconquête urbaine conditionné par la collectivité et financé par le secteur privé à travers des partenariats.
« STRASBOURG CONVERGENCES » c’est la convergence du Centre-Ville et du Quartier Gare avec les quartiers Ouest : Koenigshoffen, Cronenbourg et Hautepierre autour d’un lieu de vie et de rencontre; c’est la convergence des moyens de transport: tramway, bus, TGV, Avion (moins de 10min d’Entzheim en TER), voiture; c’est la convergence d’un quartier d’affaire attractif et compétitif à l’échelle européenne, tourné vers l’emploi, avec un lieu de création, de vie et de rencontre environnementalement responsable.
Pour moi le développement de Strasbourg vers l’Est est fondamental et stratégique dans le cadre de la construction d’une métropole transfrontalière mais l’urbanisation et la dynamisation de l’Ouest de Strasbourg est de l’agglomération est tout aussi essentiel. Avec « STRASBOURG CONVERGENCES », notre agglomération sera dotée d’un quartier d’affaires qui ne pouvait trouver sa place et être attractif sur les terrains du Wacken. La proximité avec l’Aéroport et avec la Gare TGV, ainsi que la création d’un nouveau parking de 2000 places permettront à « STRASBOURG CONVERGENCES » d’être aussi attractif que les quartiers d’affaires de Lyon, Lille, Rennes… et d’être un véritable pôle d’activité tertiaire au coeur de la mégalopole rhénane.
Pour pallier au défi foncier en reconquête, l’urbanisation du site suivra un plan global mais les constructions se feront par parcelles. Cette démarche aura pour premier avantage de créer une offre sur mesure pour la demande, et pour second avantage de promouvoir des formes urbaines diverses et variées.
Si nous sommes élus, ce projet sera construit dans la concertation avec les acteurs de la ville, avec les acteurs économiques, ainsi qu’avec les partenaires institutionnels que sont la SNCF et RFF. Il fera l’objet d’un phasage opérationnel, d’appels à projets et de mise en concurrence afin de garantir la qualité et la cohérence du projet.
Le projet « Strasbourg Convergences » présente des contraintes techniques et financières qui seront difficiles à surmonter. Le montant à la charge de la Ville est estimé à 163 M€ dans l’estimation médiane, soit davantage que l’encours de dette actuel de la Ville (122 M€ en 2012).
Les grands projets d’aménagement passent par la mise en place d’une zone d’aménagement concerté (ZAC), portée par un aménageur qui réalise l’acquisition et les travaux et tire, dans un second temps, des recettes de la vente des parcelles à des promoteurs privés. Dans le cas du projet « Strasbourg Convergences », ces recettes seront vraisemblablement très inférieures aux coûts ; la Ville devrait intervenir fortement pour assurer l’équilibre de l’opération.
D’un point de vue technique et financier, le projet rencontre deux obstacles majeurs : la nature des terrains à aménager et les accès au site. D’une part, les terrains acquis à Réseau ferré de France (RFF) devront faire l’objet de travaux lourds et complexes de « reconstitutions ferroviaires » pour assurer la bonne transition de l’état ferroviaire à l’état urbain sans nuire au trafic des trains dans le futur. Les réticences de RFF et de la SNCF pourraient être fortes. Deuxièmement, la construction d’un tunnel sous les voies pour permettre l’accès au nouveau quartier depuis le centre Ville nécessitera des travaux complexes, pour un montant estimé à 51 M€.
Selon la candidate, le projet pourrait toutefois être réalisé en plusieurs phases pour permettre de lever ces obstacles. La première phase opérationnelle ne nécessiterait pas d’acquisition foncière supplémentaire, ce qui diminuerait fortement les coûts, notamment en matière de « reconstitutions ferroviaires ».
La candidate prévoit de réaliser le projet « Strasbourg Convergences » sur un terrain 20 hectares appartenant, à titre principal, à Réseau Ferré de France (RFF) et à la SNCF dont l’acquisition, la dépollution et l’aménagement devront être prévus. Le recours à une ou plusieurs zones d’aménagement concerté est probable. Ce mode de réalisation permet de faire porter les coûts d’aménagement par une société d’économie mixte (SEM) ou une société publique locale (SPL) qui tire ensuite des recettes de la vente des parcelles à des promoteurs privés. A terme, les espaces réaménagés deviendront un quartier d’affaires offrant 250 000 m2 de bureaux ainsi que des équipements publics.
Pour réaliser une estimation des coûts du projet, nous nous appuyons sur l’analyse d’opérations d’aménagement similaires, incluant la réhabilitation d’espaces ferroviaires : c’est le cas du projet « Clichy-Batignolles » à Paris ou de l’extension de la gare de Bordeaux.
Les coûts sont répartis en 5 catégories.
- l’acquisition des terrains à RFF et à la SNCF ;
- les coûts de libération des terrains, notamment pour assurer les « reconstitutions ferroviaires » ;
- la reconfiguration de la gare de Strasbourg, désormais ouverte à 360° ;
- les études, la préparation des sols (dépollution) et les travaux d’aménagement (accès routiers, espaces paysagers, réseaux) ;
- les équipements publics.
La réalisation du projet « Strasbourg Convergences » dans sa globalité suppose des acquisitions foncières. En 2001, la ville a fait l’acquisition des terrains militaires situés entre les emprises ferroviaires actuelles et l’autoroute A35 (espaces en bordure des voies, remparts, jardins). Le projet pourra partiellement être réalisé sur ces espaces mais, au regard des croquis fournis par la candidate, des acquisitions supplémentaires de terrains appartenant à RFF et à la SNCF seront nécessaires. Le chiffrage s’appuie sur l’hypothèse que le projet (20 ha au total) sera réalisé à 70 % sur des terrains appartenant à RFF et à 30 % sur des terrains de la ville. Cette répartition est cohérente avec les indications fournies par la candidate. Selon ces précisions, la collectivité est déjà propriétaire d’une partie des terrains, ce qui permettrait de lancer la première phase opérationnelle du projet sans acquisition foncière supplémentaire. France Domaine fixera le coût d’acquisition des terrains. L’analyse des estimations de France Domaine pour des cessions réalisées sur la commune de Strasbourg sur les trois dernières années permet de calculer un coût moyen de 190 € / m2. Le coût estimé est de 26,6 M€.
Une reconfiguration des espaces ferroviaires sera ensuite nécessaire pour libérer les terrains à construire. Quand une collectivité achète à une entreprise ferroviaire, elle paie non seulement le prix du terrain mais également le montant des travaux permettant de libérer ces espaces et de pérenniser le trafic ferroviaire. Une comparaison avec le projet Clichy-Batignolles à Paris, proportionnellement à leur taille, permet d’estimer ce coût à 69,7 M€.
La reconfiguration de la gare de Strasbourg serait réalisée à l’occasion d’un partenariat entre SNCF Gare & Connexions et les collectivités (cette opération n’entre pas dans le périmètre de la ZAC). L’estimation centrale repose sur l’hypothèse d’un coût équivalent au projet d’extension de la gare de Bordeaux, à savoir 95 millions d’euros dont 56 millions à la charge de la ville de Strasbourg.
Les études (urbanisme et architecture), la préparation des sols et les travaux d’aménagement constituent la phase opérationnelle du projet, préalable aux cessions foncières aux partenaires privés (les promoteurs) et publics (la ville pour les équipements culturels par exemple). Le coût de ces opérations est estimé à 40 M€, à partir du projet Clichy-Batignolles, proportionnellement à leur ampleur. Il est nécessaire d’ajouter à cette somme le coût de la construction d’un tunnel sous les voies pour relier le nouveau quartier au centre ville. Le coût d’un tel tunnel est estimé à 51 M€ par comparaison avec le coût de la construction d’un ouvrage comparable sous la gare Saint-Charles à Marseille en 2005, en tenant compte de l’inflation des coûts de construction. Les travaux d’aménagement nécessaires pour réaliser le nouveau quartier représentent donc 91 M€.
Enfin, la création des infrastructures dédiées à la culture et à l’innovation évoquées par la candidate (Cité de la Création et du Développement) devra être intégrée dans le bilan de la ZAC. La candidate a indiqué que les équipements envisagés sur le site seraient réalisés grâce à des partenaires privés. La Cité de la Création et du Développement constituerait à cet égard une des "coopératives d'entreprises" mentionnées par la candidate. Les précisions apportées ne permettent pas de réaliser un chiffrage du soutien public nécessaire à la concrétisation de cet aspect du projet.
La construction des 2 000 places de parking serait prise en charge par un opérateur privé qui se rémunèrerait grâce aux recettes de stationnement. Ce type d’opération est classique pour des parkings en surface construits à proximité des gares.
Le financement du projet reposera sur la vente des parcelles à des promoteurs privés et il pourra être fait appel à des co-financements publics.
Le projet permettra des recettes qui seront portées au bilan de la ZAC. La vente des parcelles réhabilitées à des promoteurs, pour la construction d’immeubles de bureaux contribuera à réduire le coût de l’opération. Ces recettes, contrairement à la plupart des dépenses, seront vraisemblablement étalées sur plusieurs années au regard du bilan du marché de l’immobilier d’entreprise réalisé par BNP Paribas Real Estate et de la comparaison avec d’autres grandes villes. L’estimation centrale des recettes s’appuie sur le prix moyen du foncier en centre ville de Strasbourg (autour de 400 € par m2) sur 12 Ha, soit 48 M€.
Des co-financements sont possibles, même si ce type d’opérations reste très majoritairement à la charge des communes. Pour ce projet, les partenaires éventuels n’ont manifesté aucun engagement à ce stade. Nous retenons l’hypothèse de subventions à hauteur de 20 % des dépenses d’investissement (libération et aménagements des terrains) en provenance de l’Etat, du Conseil régional ou de l’Union Européenne (FEDER). La SNCF participerait pour sa part à 41% du coût du réaménagement de la gare, comme à Bordeaux.
En conclusion, les contraintes techniques et financières sont très fortes pour ce projet. Le coût à la charge de la ville, qui devrait se situer autour de 160 M€, est supérieur à l’encours de dette actuel (122 M € en 2012).
