Construire 3 000 logements par an sur le territoire de la CUS, dont 1 500 logements sociaux.
ARGUMENTAIRE DU CANDIDAT
En 2008, la situation était alarmante. Pour répondre d’urgence à une demande particulièrement forte, le logement a été notre priorité absolue avec la construction de 3 000 logements par an dans l’agglomération, dont la moitié en social. Ces chantiers ont permis d’assurer 3 000 emplois par an aux ouvriers du Bâtiment et des Travaux Publics.
Nous avons décidé de prolonger cette dynamique en maintenant un niveau élevé de construction, tout en veillant toujours plus aux critères de qualité, d’environnement naturel et de proximité avec les commerces et les services.
Nous répartirons les constructions de manière équilibrée et nous poursuivrons l’effort de rénovation urbaine dans les quartiers.
La proposition du candidat consiste à maintenir un rythme de construction de nouveaux logements équivalent à celui de la précédente mandature : 1 500 nouveaux logements par an dans le parc social et 1 500 nouveaux logements dans le parc privé. L’estimation repose en conséquence sur des mécanismes et des ordres de grandeur comparables à ceux mobilisés dans le cadre de l’actuel Programme Local de l’Habitat (PLH), adopté en 2009.
La CUS, compétente en matière de logement, intervient à plusieurs niveaux pour soutenir la construction de logement social. Ces interventions passent par des subventions d’équipement aux bailleurs sociaux qui sont bonifiées pour la construction de grands logements, de logements BBC (« bâtiment basse consommation ») ou pour des logements destinés aux personnes en difficulté (PLAI). Le coût de la construction de 1 500 logements sociaux par an est évalué à 55,7 M€ sur la mandature.
La CUS soutient également l’accession sociale à la propriété en complément des aides de l’État. En faisant l’hypothèse que le rythme de mobilisation des aides de la CUS sera comparable à celui constaté au cours de ces dernières années, le coût pour la CUS est évalué entre 1,8 et 4,5 M€ sur la mandature.
Les effets financiers induits par la construction de logement dans le parc privé, hors accession sociale à la propriété, sont incertains et ne peuvent être évalués rigoureusement à ce stade. Les ordres de grandeur financiers sont toutefois plus faibles.
DÉTAIL
La Ville de Strasbourg comptait 35 244 logements sociaux au 1er janvier 2012, soit un taux de logements sociaux de 29 %, supérieur à la cible de 20 % fixée par la loi SRU. Sur le territoire de la CUS, la situation est plus hétérogène et de nombreuses communes n’atteignent pas la cible de 20 %. Le programme local de l’habitant (PLH), adopté en 2009, a fixé un objectif de 3 000 nouveaux logements par an construits sur le territoire de la CUS, dont une moitié de logements sociaux. Cet objectif a été atteint ; le candidat propose de prolonger la dynamique en maintenant le rythme de construction.
Le logement est une compétence de la CUS. Les modalités d’intervention pour soutenir la construction de nouveaux logements sont multiples :
- subventions d’équipement versées aux bailleurs sociaux (CUS Habitat, Habitation Moderne, etc.) au titre de l’accroissement de l’offre locative sociale ; cette aide varie en fonction du type de logement social et elle est majorée pour la construction de grands logements et pour la construction de logements BBC (label « bâtiment basse consommation ») ;
- subventions à destination des ménages s’engageant dans une démarche d’accession sociale à la propriété (dispositif associé au soutien de l’État à travers le Pass Foncier dans un premier temps, puis le PTZ+ à sa suppression) ; cette subvention peut aller de 2 000 € (ménages de 1 ou 2 personnes) à 4 000 € (ménages composés de 4 personnes ou plus), sous conditions de ressources ;
- réfactions sur le prix du foncier pour les terrains destinés à la construction de logements sociaux ou à l’accession sociale à la propriété ;
- fixation de règles d’urbanisme (plans locaux d’urbanisme des communes, programme local de l’habitat, règlements des zones d’aménagement concerté ; etc.) favorisant la création de logements et en particulier de logements sociaux.
Estimation des coûts pour la construction de 1 500 logements sociaux par an
La construction de nouveaux logements sociaux a été soutenue au cours de la précédente mandature par les mécanismes suivants :
- une subvention de 9 000 € par logement de type PLAI (prêt locatif aidé à l’intégration) destiné aux personnes les plus en difficulté ;
- une subvention de 5 000 € par logement de type PLUS (prêt locatif à usage social) correspondant au logement social « classique » ;
- une subvention supplémentaire de 2 287 € par grand logement ;
- une subvention supplémentaire de 15 € par m2 au titre du développement durable si le bâtiment répond aux normes BBC.
L’estimation s’appuie sur les hypothèses suivantes. Premièrement, la répartition entre les différents types de logements sociaux sera identique aux objectifs fixés dans le PLH actuel (60 % de PLUS, 25 % de PLAI et 15 % de PLS). Ensuite, un logement social sur six sera un grand logement. Enfin, 50 % des nouveaux logements seront construits selon les normes BBC (avec une moyenne de 75 m2 par logement).
Le coût estimé, pour la CUS, de la construction de 1 500 logements sociaux par an est alors de 9,3 M€ par an, soit 55,7 M€ sur la mandature.
Estimation des coûts pour l’accession sociale à la propriété
Entre 2009 et 2011, la CUS a soutenu 453 accessions sociales à la propriété. Le chiffrage proposé s’appuie sur un rythme annuel compris entre 100 (estimation basse) et 200 (estimation haute) accessions sociales soutenues par la CUS. Le soutien moyen apporté par la CUS est évalué à 3 000 € par logement (les aides proposées vont de 2 000 € à 4 000 €).
Le coût sur la mandature serait alors compris entre 1,8 M€ et 4,5 M€.
Mobilisation foncière
La plus grande partie des nouveaux logements s’inscriront vraisemblablement dans de grandes opérations d’aménagement (ZAC des deux rives, projets ANRU). L’intervention de la CUS et des communes se situe à deux niveaux. D’une part, la mobilisation foncière aura un impact financier dans la mesure où le prix de vente du foncier public pourra faire l’objet de réfactions si les terrains sont destinés à la construction de logements sociaux ou à l’accession sociale à la propriété. L’opération entraîne alors un coût d’opportunité pour la collectivité (ou l’aménageur) qui accepte un prix moindre que le prix du marché. D’autre part, la CUS et les communes interviennent à travers leur pouvoir réglementaire (dans le cadre des PLU ou du PLH) pour fixer des règles d’urbanisme qui peuvent être plus ou moins favorables à la construction de logements.
Les coûts induits par les effets de la mobilisation foncière ne peuvent être chiffrés avec précision à ce stade.
Effets indirects
La construction de logements peut également avoir des effets indirects sur les finances de la CUS ou de la ville de Strasbourg. Ces effets sont incertains et ne peuvent être chiffrés. Les logements génèrent en effet de nouvelles recettes fiscales (taxe d’habitation et taxe foncière) mais entraînent également des charges supplémentaires (construction de voiries, extension du réseau d’assainissement ou du réseau de transport, etc.).
