Développer l'offre de logement pour les classes moyennes
Nathalie Kosciusko-Morizet (UMP)
3/5précision de la proposition
COÛT SUR LE MANDAT 1,60
MAX1,60MIN1,60
2/5 fiabilité du chiffrage
PROPOSITION
Accompagner tout nouveau logement social de la création d’un logement pour les classes moyennes.
ARGUMENTAIRE DU CANDIDAT
En treize ans, plutôt que de construire de nouveaux logements, la municipalité sortante s’est contentée d’engloutir des sommes considérables dans l’achat de logements existants, afin de les transformer en logements sociaux. Paris compte aujourd’hui plus de trois fois plus de logement social que de logement intermédiaire pour les classes moyennes, premières victimes de la politique conduite ces douze dernières années.
Tout nouveau logement social créé devra obligatoirement être accompagné de la création d’un logement pour les classes moyennes, quitte à prendre plus de temps pour parvenir aux 25 % de logements sociaux exigés par la loi SRU.
Je stopperai la construction de logement social dans les quartiers (IRIS) où ils représentent déjà plus de 30 %.
Je veillerai à augmenter le nombre de logements familiaux dans les programmes neufs. Je souhaite aussi que soient prévus, dans les programmes de logement intermédiaire ou d'accession à la propriété, des appartements de grande surface pouvant accueillir les familles nombreuses qui ont du mal à se loger à Paris.
J’augmenterai les plafonds et les montants des prêts à taux zéro de la Ville, afin d’aider davantage de familles à acheter leur appartement, malgré le niveau des prix de l’immobilier.
La candidate propose de créer un logement pour les classes moyennes pour chaque logement social créé. La proposition impliquerait principalement deux types de coût : des subventions à la production de logements (avec une réorientation des subventions vers les catégories de logement prioritaires pour la candidate) ainsi que des acquisitions foncières (une partie du coût des acquisitions foncières serait récupéré in fine).
Selon les objectifs présentés par la candidate, ceci conduirait à une diminution du nombre de logements sociaux produits chaque année à Paris de plus d’un tiers, passant de 6 300 à 4 100. Ceci permettrait une baisse du même ordre des subventions de la Ville pour la production de logements sociaux. Celles-ci continueraient de représenter autour de 170 M€ par an (contre 287 M€ en 2013), soit 1 Md€ sur la durée de la mandature.
Il convient également de prendre en compte le montant des acquisitions foncières par la Ville, qui pourrait être comparable à celui réalisé au cours de la précédente mandature, soit environ 100 M€ par an, ce qui représente environ 600 M€ sur la durée de la mandature.
La création de logements pour les classes moyennes (logement intermédiaire et logement en accession sociale à la propriété) serait réalisée par l’intermédiaire d’une modération de la charge foncière, c’est-à-dire une réduction du prix de vente du foncier par l’aménageur au promoteur ou au bailleur, en échange d’une réduction du prix de sortie du logement. Celle-ci entraînerait un manque à gagner pour la Ville de Paris lorsque les logements seront réalisés sur du foncier qu’elle maîtrise, sans que ce manque à gagner puisse toutefois faire l’objet d’une évaluation précise à ce stade.
DÉTAIL
La candidate indique que tout nouveau logement social créé devra être accompagné de la création d’un logement pour les classes moyennes. Le chiffrage de la proposition nécessite donc en premier lieu de définir à quoi correspondent les catégories de « logement social » et de « logement pour les classes moyennes ».
Le logement social recouvre trois grandes catégories :
- le prêt locatif à usage social (PLUS) qui sert de référence en termes de ressources et de loyers plafond;
- le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) pour les ménages dont les revenus ne dépassent pas 60 % du plafond PLUS ;
- le prêt locatif social (PLS) pour les ménages dont les revenus ne dépassent pas 130 % du plafond PLUS.
La catégorie « logement pour les classes moyennes » ne fait pas l’objet d’une définition univoque. Selon la candidate, cette catégorie comprend :
- les logements dits « intermédiaires » (PLI), accessibles aux personnes dont les revenus peuvent atteindre, selon la zone, 140 à 180 % du plafond PLUS, mais qui ne sont pas considérés comme des logements sociaux, ainsi qu’aux logements à loyer encadré (même s’ils ne font pas partie de la catégorie PLI) ;
- les logements en accession encadrée (autrement appelée accession sociale) à la propriété. La production de ce type de logement résulte d’un accord entre l’aménageur et le promoteur : les logements sont commercialisés par le promoteur à un prix inférieur à celui du marché ; l’aménageur prend en charge le manque à gagner. L’acquisition d’un logement en accession est soumise à des conditions qui peuvent varier (être locataire du parc social, ne pas être déjà propriétaire d’un logement…) et assortie de clauses dites « antispéculatives », qui empêchent de revendre le logement pendant une période donnée pour éviter les effets d’aubaine ;
- les logements en prêt locatif social (PLS), qui paraissent adaptés pour les classes moyennes, compte-tenu du niveau de loyer et du plafond de ressources qu’ils comportent. Les PLS feraient donc l’objet d’un « double comptage » pour l’atteinte de l’objectif de la candidate, à la fois comme logements sociaux et comme logements pour les classes moyennes.
Le chiffrage de la proposition nécessite par ailleurs de connaître le rythme annuel de production de logements prévu pendant la mandature. Le « Plan Marshall pour le logement » présenté par la candidate indique ainsi que 10 000 logements seront produits chaque année, dont 6 000 en construction neuve et 4 000 par la mobilisation d’espaces existants (bureaux convertis en logement, logements vacants…). Parmi ces logements, 40 % seront des logements sociaux (dont 25 % de logement familial et 15 % de logements en résidence), et 44 % seront des logements pour les classes moyennes (dont 33 % de logements intermédiaires et 11 % en accession à la propriété). L’objectif annuel précis pour la construction de chaque type de logement, selon la candidate, est présenté dans le tableau ci-dessous.
Objectifs annuels de production de logements de la candidate Source : Équipe de campagne de la candidate.
Le chiffrage de la proposition de la candidate nécessite d’évaluer le coût de chacun des modes de production de logement pour le budget municipal. Ce coût présente essentiellement trois composantes.
Subventions
La collectivité parisienne verse une subvention pour la réalisation de chaque logement social :
Éléments comparables : Le montant moyen de la subvention dépend du mode de production du logement social. En 2010, dernière date pour laquelle les montants de ces subventions sont disponibles en ligne, elles s’élevaient respectivement à 55 479€ pour un logement familial neuf, 46 419€ pour un logement familial en réhabilitation, 33 719€ pour un logement en foyer neuf et 18 401€ pour un logement en foyer en réhabilitation.
Chiffrage : sur la base de ces éléments, le montant des subventions versé chaque année par la collectivité parisienne pour le logement social s’élèverait à environ 170 M€, soit 1Md€ sur la durée de la mandature.
Ce montant correspondrait à une diminution de près de 40 % du montant des subventions aujourd’hui consacrées au logement social (en 2013, 287 M€ de subventions pour la réalisation de logements sociaux ont été inscrits au budget principal de la ville), cohérente avec la diminution de plus d’un tiers du rythme annuel de construction de logements sociaux par rapport à celui constaté sur la précédente mandature (4100 environ par an contre plus de 6300 par an en moyenne).
Les PLI et les logements en accession sociale à la propriété ne font pas l’objet, en règle générale, de subventions directes de la Ville.
Acquisitions foncières
Parmi les logements sociaux réalisés, certains le sont sur du foncier préalablement acquis par la Ville de Paris, par préemption, au moyen du compte foncier.
Éléments comparables : Au cours de la précédente mandature, le montant du foncier acquis via le compte foncier a varié de 72 à 130 M€ par an, avec une moyenne de 94 M€ par an.
Chiffrage : le programme de la candidate conduite à une diminution du nombre de logements sociaux financés (de 6 300 à 4 100), mais à une augmentation du nombre de logements intermédiaires et en accession sociale à la propriété (objectif de 2 700 logements par an). Une partie de ces logements pourrait être réalisée à partir de foncier maîtrisé par la Ville. Le programme de la candidate ne précise pas, parmi ces objectifs de production de logements, la part qui aurait vocation à être produite à partir de foncier maîtrisé par la Ville. Dès lors, il est proposé de considérer que le montant des acquisitions foncières demeurerait comparable à celui réalisé au cours de la précédente mandature, soit environ 100 M€ par an, ce qui représente environ 600 M€ sur la durée de la mandature.
Il convient en outre de souligner que le montant de la préemption sera récupéré, totalement ou partiellement, lors de la cession du foncier au bailleur ou au promoteur, qui diminue le coût net pour la Ville de la construction des logements.
Modération de la charge foncière
Les logements sociaux, mais également les logements pour les classes moyennes (PLI et accession sociale), sont souvent financées par l’intermédiaire d’une modération de la charge foncière : l’aménageur du foncier consent à réduire le prix de vente de celui-ci au promoteur immobilier, en échange d’une réduction du prix de sortie (ou du loyer de sortie) des logements produits.
Lorsque ces logements sont réalisés sur du foncier maîtrisé par la Ville, ils entraînent un «manque à gagner» pour celle-ci. L’augmentation du nombre de logements intermédiaires et en accession entraînerait vraisemblablement un accroissement de ce manque à gagner pour la Ville, sans que celui-ci puisse toutefois faire l’objet d’une évaluation précise.
