Créer 10 000 logements par an, notamment pour atteindre l'objectif de 25 % de logements sociaux en 2025 et 30 % en 2030. A cette fin, les leviers suivants seront actionnés : nouveaux projets d’aménagement, transformation de bureaux en appartements, obligation d’intégrer des logements intermédiaires dans les projets privés, évolution du plan local d'urbanisme, utilisation du droit de postemption.
Je défendrai d’abord la priorité des priorités : le logement. Ensemble, nous pouvons produire un choc sur le marché du logement pour répondre notamment aux besoins des classes moyennes et des jeunes actifs. J’ai affiché des ambitions très hautes dans ce domaine : 10 000 logements supplémentaires chaque année à Paris, 30% de logements sociaux en 2030. Ces objectifs, nous les porterons avec les maires du Grand Paris, en actionnant tous les leviers disponibles : nouveaux projets d’aménagement, transformation de bureaux en appartements, obligation d’intégrer des logements intermédiaires dans les projets privés… Je défendrai auprès de la métropole la nécessité d’assurer la production de logements dans les quartiers denses, si besoin en contraignant les communes qui ne le veulent pas. Je demanderai qu’un débat public soit organisé par la commission nationale du débat public sur les modalités nécessaires à la construction d’au moins 70 000 logements par an en Île-de-France, sur le modèle de ce qui a été fait pour les transports et le Nouveau Grand Paris.
La création de logements engendre plusieurs types de coût pour la collectivité (subventions d’équipement, coûts d’acquisition et de libération du foncier en partie récupérables, etc.). Elle implique aussi des mesures de politique d’urbanisme (par exemple via la mobilisation du droit de préemption de la ville, l’évolution du plan local d’urbanisme ou le droit national de l’urbanisme) et la mobilisation des acteurs publics comme privés.
Le chiffrage porte ici sur la création de logements : 10 000 par an, dont 6 500 logements sociaux de différentes catégories, afin d’atteindre le seuil de 25 % de logements sociaux en 2025. Cela induit un rythme de création légèrement supérieur à celui de la précédente mandature (6 000 par an). Au total, sur la base des budgets constatés pour la précédente mandature, le coût de la construction de 6 500 nouveaux logements sociaux par an pendant 6 ans peut être estimé entre 2,2 et 2,7 Mds€ sur la durée de la mandature.
Atteindre l’objectif de 10 000 logements supplémentaires en logements sociaux et logements dans le parc privé suppose de lever de réelles incertitudes sur le fonctionnement du marché du logement et les mesures de politique d’urbanisme de la ville pour que les partenariats de la ville avec les acteurs privés permettent la production de 3 500 logements supplémentaires.
Atteindre l’objectif de 25 % de logements sociaux en 2025 nécessite la création d’environ 6500 logements par an. Dans le projet de la candidate, 3500 logements du parc locatif privé créés indépendamment de la municipalité viendraient s’y ajouter pour atteindre un effort de création total de 10 000 logements par an. Si la création de logements sociaux reposait principalement sur de la construction 1, le budget nécessaire serait compris entre 2,2 et 2,7 Mds€ sur la mandature, avec une moyenne à 2,4 Mds€.
La construction de logements sociaux mobilise à la fois des subventions d’équipements, gérées par la direction du logement et de l’habitat de la ville, et le compte foncier, géré par la direction urbanisme afin de financer les préemptions de terrain.
Le chiffrage que nous proposons est réalisé sur la base des coûts de la précédente mandature et avec les hypothèses suivantes :
Ainsi au total, sur la base des budgets constatés pour la précédente mandature, le coût de la construction de 6 500 nouveaux logements sociaux par an pendant 6 ans, pour atteindre 25 % de logements sociaux en 2025, peut être estimé entre 2,2 et 2,7 Mds€, avec une moyenne à 2,4 Mds€. Ce montant intègre le coût de l’acquisition (préemption) du foncier, dont le montant peut être estimé à 612 M€ sur 6 ans. Toutefois il faut souligner que le montant de la préemption sera récupéré, totalement ou partiellement, lors de la cession du foncier aux bailleurs, ce qui diminue le coût net pour la ville.
Atteindre l’objectif de 10 000 logements supplémentaires en logements sociaux et logements dans le parc privé supposerait de lever de réelles incertitudes sur le fonctionnement du marché du logement (mise sur le marché de logements vacants) et les mesures de politique d’urbanisme de la ville (transformation de bureaux en logement par exemple, densification) pour que les partenariats de la ville avec les acteurs privés permettent la production de 3 500 logements supplémentaires (6 500 + 3 500 = 10 000).
Alternativement, si cet objectif de création de logements était partagé avec d’autres collectivités du futur Grand Paris, l’effort pèserait moins sur les finances de la ville de Paris. A ce stade les partenariats possibles entre les collectivités pour la réalisation de cet objectif, s’il était partagé, ne sont pas connus.
Dans l’hypothèse où le parc privé ne pourrait pas contribuer à cet effort à la hauteur des objectifs fixés, l’effort de la ville devrait être accru. La construction de 10 000 nouveaux logements sociaux par an pendant 6 ans peut être estimée entre 2,4 et 3,2 Mds€, auxquels il convient d’ajouter le coût de l’acquisition du foncier, qui peut être estimé à 940 M€ sur 6 ans et qui serait récupéré, totalement ou partiellement, lors de la cession du foncier aux bailleurs, ce qui diminue le coût net pour la ville.
L’objectif de 6 500 logements sociaux par an ne nécessiterait qu’une faible augmentation des investissements en faveur du logement, qui représentent aujourd’hui près du quart des investissements de la ville 2 (budget total de 1,6 Md€ en 2013).
La révision du plan local d’urbanisme n’a pas un coût en soi mais c’est un préalable essentiel et structurant pour la réalisation de cette proposition.
Les coûts induits pour les autres acteurs publics, notamment l’État qui verse des subventions importantes en faveur de la construction de logement social en fonction du type de logement, n’ont pas été intégrés au chiffrage.
On rappellera que les programmes de construction dépendent de nombreux critères contingents (choix du foncier et des quartiers, documents d’urbanisme, etc.), ce qui doit conduire à privilégier des fourchettes dans l’estimation du coût.
1. Hypothèse validée par l’équipe d’Anne Hidalgo.
