Vendre le stade Vélodrome à un investisseur qui acquerra en même temps le club Olympique de Marseille.
ARGUMENTAIRE DU CANDIDAT
Enfin le Stade Vélodrome pourra être vendu. Il ne le sera pas au premier venu mais à un investisseur sérieux qui acquerra en même temps le club Olympique de Marseille. Si le propriétaire, est intéressé, j’entamerai les discussions avec lui. Si le club est racheté, j’en parlerai avec le nouvel investisseur. La question de l’immobilier est aujourd’hui cruciale pour les clubs européens aspirant aux grandes victoires, car elle est la garantie d’un minimum de stabilité dans le bilan des clubs. Par cette opération, nous permettrions à la ville de Marseille de se dégager des marges de manœuvre et à l’OM de bâtir un nouveau modèle économique. Ainsi cette vente pourrait permettre à la ville de Marseille de se décharger des 12 millions d’euros par an qu’elle va devoir payer pendant les 31 prochaines années pour financer la rénovation actuelle du Stade Vélodrome. Une telle économie permettrait à la ville d’investir dans des équipements publics (sportifs, scolaires, etc.) qui manquent cruellement à Marseille. Nous serons également vigilants au maintien d’un prix abordable pour tous les Marseillais des places en virages.
Le stade Vélodrome appartient à la ville de Marseille. La rénovation du stade a fait l’objet d’un contrat de partenariat entre la ville et une filiale de Bouygues Construction (partenariat public-privé).
La valorisation brute du stade Vélodrome peut fluctuer de 20 à 80 M€ selon la méthode d’estimation retenue, avec une médiane à 50 M€.
Quelle que soit cette méthode, l’acquéreur potentiel serait redevable des loyers dus par la ville de Marseille à Arema dans le cadre du partenariat public-privé ayant permis la rénovation (engagement contractuel).
La déduction de la valeur capitalisée de ces loyers sur la durée de 30 ans, ne serait-ce que pour leur partie relative au remboursement du préfinancement des travaux (soit la valeur actualisée du prêt consenti par le constructeur, équivalente à environ 120 M€), conduirait à attribuer au stade une valeur nette négative.
En dehors de la vente pure et simple du stade, l’option la plus vraisemblable pour la ville consisterait à signer avec un sponsor un contrat de « naming » du stade. La ville pourrait espérer retirer en moyenne, selon les fourchettes d’estimation, 6 M€ par an d’un tel contrat.
Espérer retirer une recette de 300 à 400 M€ de la vente du stade Vélodrome n’est pas réaliste.
DÉTAIL
Le modèle du club propriétaire de son stade est celui qui est le plus répandu en Europe : détenir son stade permet au club d’économiser la redevance d’occupation, de générer des recettes de « naming », pratique consistant à doter le stade du nom d’un sponsor, et d'être ainsi moins dépendant des droits de télévision pour son équilibre financier. De nombreux clubs parmi les plus célèbres fonctionnent sur ce modèle, dont le Bayern (Munich) ou Arsenal (Londres).
Seuls deux clubs français de ligue 1 et ligue 2 sont aujourd’hui propriétaires de leur stade (Auxerre et Ajaccio). Le seul projet en cours de stade privé est celui de l’Olympique Lyonnais, le « stade des Lumières », que le club a décidé de construire en propre ex-nihilo, et qui pourrait être inauguré en 2016. Le modèle le plus répandu en France est généralement différent, la collectivité locale est propriétaire du stade et en délègue la gestion au club, moyennant une redevance généralement avantageuse.
Le 21 juin 2010, la mairie de Marseille a dévoilé le projet de rénovation du stade Vélodrome, en vue notamment de l'Euro 2016. C'est Bouygues Construction, via sa filiale Arema, qui assure la réalisation du projet, pour un coût total de 267 M€, avec une livraison prévue à l’été 2014. Les contributions publiques s’élèvent au total à 150 M€, dont 40 M€ pour la ville de Marseille, 30 M€ pour le département des Bouches du Rhône, 20 M€ pour la communauté urbaine de Marseille Provence, 30 M € pour l’État via le Centre national pour le développement du sport et, enfin, 30 M€ de droits à bâtir. Le solde fait l'objet d'un préfinancement par Arema via un partenariat public-privé, qui donnera lieu au versement d’un loyer de 9 à 12 M€ par an sur une période de 30 à 35 ans de la part de la ville, comprenant à la fois l’amortissement du prêt consenti et les prestations d’entretien, de maintenance, de gros entretien et de renouvellement délégué au partenaire. Pour le paiement de cette charge, l’actuelle équipe municipale envisage le quadruplement du loyer facturé à l'Olympique de Marseille (OM), actuellement de 1,5 M€ par an.
Patrick Mennucci a annoncé la mise en vente du stade, dont il espère retirer 300 à 400 M€.
Cette vente pose d’abord des questions juridiques qui n’ont pas encore été clairement résolues : dans le cas où le stade Vélodrome relèverait du domaine public, celui-ci serait inaliénable ; selon les déclarations de Patrick Mennucci au journal 20 Minutes , un panel d’experts aurait confirmé l’appartenance du stade au domaine privé de la ville, condition sine qua non de sa mise en vente. Aucun élément n’a néanmoins, à ce stade, permis au chiffreur de pouvoir se prononcer avec certitude sur ce point.
Dans l’hypothèse où la vente du stade s’avérerait juridiquement possible, la réalisation du projet resterait néanmoins sujette à l’existence d’un acheteur solvable, disposé à payer le prix exigé par la ville.
Une première option consisterait à vendre le stade au club. Les difficultés financières de l’OM rendent néanmoins cette option peu réaliste. À l’annonce de l’intention de la mairie de quadrupler le loyer du club, ce dernier a ainsi réagi en indiquant qu’il quitterait les lieux dans un tel cas de figure. D’autre part, une fois propriétaire du stade, le club serait redevable sur 30 ans du loyer actuellement dû par la mairie à Arema, au moins pour sa partie relative aux prestations de maintenance et d’entretien. Le rachat du stade par le club pourrait se concevoir dans le cadre d’une opération plus large de rachat du club lui-même à son actuel actionnaire. Valorisé à 86 M€ par Brand Finance, l’Olympique de Marseille est en effet officiellement en vente depuis 2006, sans qu’il n’ait néanmoins encore trouvé acquéreur.
Une autre option consisterait à vendre le stade à un investisseur qui acquerrait l’infrastructure pour en tirer des revenus, issus de l’activité du club et d’autres moyens de valorisation (organisation d’événements).
Dans les deux cas, la valorisation de l’actif « Stade Vélodrome » dépendrait alors de l’anticipation des revenus qu’il permettrait de générer. Par comparaison, le stade de France a dégagé en 2011 un bénéficie de 3 M€ ; actualisé au rythme de l’inflation (+1,5 % par an) ; ceci lui confère une capacité bénéficiaire de 3,2 M€ en 2015 pour 80 000 places, soit un bénéfice d’approximativement 40 000€ par place. On peut appliquer ce ratio au stade Vélodrome de Marseille qui, une fois la rénovation terminée, comptera 67 000 places. En projetant des bénéfices sur 30 ans – soit la durée de vie du stade induite par le contrat de partenariat avec Arema – progressant de façon stable au rythme de l’inflation (+1,5 % par an), et en actualisant ces revenus aux taux de rentabilité de 2 (hypothèse basse de rentabilité exigée par l’investisseur), 5 (hypothèse médiane) et 7 % (hypothèse haute), on parvient à une fourchette de valorisation du stade de 41-53-81 M€, soit un montant très inférieur au coût de sa réalisation. Il est peu vraisemblable qu’un investisseur accepterait d’acquérir l’infrastructure à un prix supérieur à cette fourchette, à moins d’escompter des revenus plus importants.
Une autre méthode de valorisation du stade consisterait à analyser des transactions comparables. Or, il n’existe, à ce jour en France, aucun exemple d’un club qui aurait racheté un stade d’occasion. Le Bayern de Munich, en 2008, avait racheté au club TSV 1860 Munich sa part de 50 % du stade Allianz Arena, un stade de 70 000 places, pour un montant de 11 M€, soit une valorisation par place de 157 €. En appliquant ce ratio au nouveau stade Vélodrome, on aboutit à une valorisation du stade de 21 M€.
Quelle que soit la méthode retenue pour apprécier la valeur brute de l’actif « Stade Vélodrome », l’acquéreur serait, comme dans le cas d’une vente au club, redevable des loyers dus par la mairie à Arema. La déduction de la valeur capitalisée de ces loyers sur 30 ans, ne serait-ce que pour leur partie relative au remboursement du préfinancement (soit la valeur actualisée du prêt consenti par le constructeur, équivalente à environ 120 M€), conduirait par conséquent à attribuer au stade une valeur nette négative.
La mairie pourrait faire le choix de vendre l’actif tout en conservant à sa charge le paiement des loyers à Arema ; elle pourrait négocier un remboursement anticipé du préfinancement avec le produit de la vente, mais celui-ci ne couvrirait pas la totalité des sommes dues, et le chiffreur n’a de toutes les façons pas eu accès aux informations permettant de vérifier que le contrat de partenariat autoriserait une telle opération.
En tous les cas, du seul fait du décalage entre le montant important restant à financer de l’opération de rénovation et le rendement relativement modeste d’un tel actif, il paraît difficile à la ville de Marseille de parvenir à la fois à tirer un produit substantiel de la vente et de transférer sur l’acheteur le poids des loyers à verser à Arema. La ville devrait procéder à un arbitrage entre, d’une part, encaisser le produit de la vente mais continuer à verser les annuités au titre du préfinancement des travaux et, d’autre part, réduire le poids récurrent du loyer annuel en affectant le produit de la vente à un remboursement partiel et anticipé de ce préfinancement.
En dehors de la vente pure et simple du stade, l’option la plus vraisemblable pour la ville consisterait à signer avec un sponsor un contrat de « naming » du stade. La ville resterait propriétaire de l’équipement mais les produits générés par ce contrat permettraient de couvrir une partie des annuités à verser à Arema, et de limiter la hausse de loyer à imputer au club. Pratique apparue aux Etats-Unis en 2006, le « naming » consiste à donner le nom d’un investisseur à une enceinte sportive. Cette pratique est très fréquente en Allemagne ainsi qu’en Angleterre. On peut penser à l’Emirates Stadium d’Arsenal (180 M€ sur 15 ans, incluant un contrat de sponsorship plus large), au Allianz Arena du Bayern (90 M€ sur 15 ans), au Imotech Arena (36 M€ sur 6 ans), au MMArena du Mans (13 M€ sur 10 ans) ou au Allianz Riviera de Nice (16 M€ sur 9 ans). D’autres grands clubs français de ligue 1 s’intéressent à cette formule, tel l’Olympique de Lyon, qui a annoncé souhaiter retirer d’un tel contrat entre 100 et 150 M€ sur une période de 10 à 15 ans. Les gains d’un contrat de « naming » peuvent varier de 1,3 M€ par an à plus de 12 M€. Dans le meilleur des cas, la signature d’un contrat de « naming » permettrait donc de couvrir 100 % de l’annuité dûe par la ville, mais plus probablement n’en couvrirait que la moitié voir deux tiers.
